월세 계약시 필수 주의사항 5가지

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월세 계약 시 꼭 알아야 할 5가지 주의사항

월세 계약을 체결할 때는 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많습니다. 계약을 체결하면서 작은 실수가 큰 문제로 이어질 수 있기 때문에, 각 단계를 철저하게 확인하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 월세 계약 시 주의해야 할 사항을 알기 쉽게 정리해 알아보겠습니다. 

임대인 확인: 신분과 소유권을 꼭 확인

가장 안전한 방법은 임대인 본인과 직접 계약을 체결하는 것입니다. 만약 대리인이 대신 계약을 진행한다면, 반드시 다음을 확인해야 합니다.

• 임대인의 신분증: 임대인의 신분증을 확인하고, 등기부등본과 주소가 일치하는지 대조하세요. 임대인의 주소와 계약서 상의 주소가 일치하는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
• 소유권 확인: 계약 체결 전에 등기부등본을 발급받아 임대인이 해당 부동산의 실제 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본 열람은 계약 당일에 다시 확인하는 것이 좋습니다. 등기부등본은 인터넷 등기소를 통해 발급받을 수 있습니다.
• 대리인 계약 시: 대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서와 같은 서류를 반드시 확인하고, 임대인과 직접 통화해 대리 계약을 인정하는지 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 때에는 더욱 철저한 검증이 필요합니다.

이러한 절차를 통해 임대인의 신뢰성을 확보할 수 있으며, 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

계약 조건 확인 : 관리비부터 특약사항까지

계약을 체결할 때는 관리비와 특약사항에 주의하세요.

• 관리비 내역: 관리비에 포함된 항목과 추가로 납부해야 할 항목들을 명확히 구분해야 합니다. 전기, 수도, 가스, 인터넷 등의 포함 여부를 미리 체크하여 계약서에 명시하세요. 계약 후에 예상하지 못한 추가 비용이 발생하지 않도록 확인하는 것이 중요합니다.
• 옵션 확인: 가전제품이나 가구 등 제공되는 옵션의 상태를 확인하고, 기재된 옵션이 실제로 제공되는지 체크하세요. 특히, 에어컨, 세탁기, 냉장고와 같은 필수 가전제품의 상태를 점검하고, 고장이 나면 누가 책임을 질지 명확하게 계약서에 기재해야 합니다.
• 특약사항: 계약서에 특약사항을 추가하여 임차인에게 유리한 조건(예: 하자 보수 책임, 근저당 설정 제한 등)을 명시하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 근저당이 설정될 경우 계약 해지 권한을 부여하는 특약사항을 추가하는 것이 바람직합니다.

특약사항은 추후 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하는 중요한 부분이므로, 신중하게 작성해야 합니다. 

법적 안전성 확인: 근저당과 불법 건축물 점검

임대차 계약 시 법적 안전성을 반드시 확인해야 합니다.

• 근저당 확인: 부동산에 근저당이 설정된 경우, 임대차 보호가 어렵습니다. 특히, 보증금이 근저당 금액보다 낮을 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있으니 주의하세요. 등기부등본을 통해 근저당 설정 여부를 확인하고, 가급적 근저당이 없는 집을 선택하는 것이 좋습니다. 만약 근저당이 설정된 집을 계약한다면, 이에 대한 특약사항을 추가해야 합니다.
• 불법 건축물 여부: 해당 건물이 불법으로 증축된 건축물일 경우, 향후 문제가 될 수 있습니다. 등기부등본과 현장을 비교하여 불법 건축물 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 불법 건축물은 강제 철거나 사용 제한이 될 가능성이 있으므로 반드시 확인하고 계약을 체결해야 합니다.

저는, 현재 살고 있는 집의 월세 계약 시, 가 계약 당시 뽑아봤던 등기부등본과 계약 당일 뽑았던 등기부등본의 근저당 금액이 달라 걱정했던 적이 있었는데요. 당시 집주인이 집의 매매도 같이 진행하고 있어 더욱 불안하게 느꼈는데요, 현재 근저당 금액의 수준과 채권의 변제순서 등을 따져보니 크게 불안해할 상황은 아니라, 특약으로 집주인이 더 이상 주택담보대출을 받지 않을 것을 명시하였습니다. 

참고로 근저당 금액 + 보증금이 주택가격의 70%이하라면 안심할 수 있는 수준이라고 합니다.
그리고 채권의 변제순서를 살펴보면, 
 1. 소액보증금(임대차보호법 제8조에 의함, 계약전에 설정된 근저당(물권)보다 우선) 
 2. 대항력+확정일자 완료일 전에 설정된 물권(담보대출 근저당권) 
 3. 대항력+확정일자 완료한 보증금 입니다.

 

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 인정하는 최우선 변제권이라는 권리상 소액보증금의 범위에 내 보증금이 포함된다면 우선 안심할 수 있을 텐데요. 소액임차인의 기준과 그에 따른 소액보증금 금액은 아래와 같습니다.  내가 소액임차인에 해당되고, 보증금액이 어느 정도 이를 커버하는 수준인지 여부는 꼭 확인을 해보시기 바랍니다. 

소액입차인의 범위 및 우선변제금액 (출처: 찾기쉬운 생활법령 정보)

이 외에도 건물이 전입신고나 확정일자를 받을 수 없는 구조일 경우, 임차인이 법적 보호를 받기 어려울 수 있으니 주의가 필요합니다.

계약 후 절차: 전입신고와 확정일자 받기

계약 체결 후에는 법적 보호를 받을 수 있는 절차를 반드시 밟아야 합니다.

• 중개 수수료: 계약 체결 후 부동산 중개인에게 지불하는 중개 수수료는 법정 요율을 참고해 협상할 수 있습니다. 중개 수수료는 지역마다 차이가 있으므로, 중개사와 협의하여 최적의 요율을 적용받는 것이 좋습니다.
• 잔금 및 입주: 이사 당일에는 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받아 임차권을 법적으로 보호받아야 합니다. 전입신고는 해당 거주지 주민센터에서 간편하게 신청할 수 있으며, 확정일자는 법적 보호를 받을 수 있는 필수적인 절차이므로 반드시 받아야 합니다.

특히 확정일자를 받는 경우, 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있으므로 꼭 챙겨야 할 절차입니다.
다만, 우선변제권은 대항력과 확정일자 모두 충족되어야 하는데, 확정일자는 신청일날 효력이 생기지만 대항력은 점유+전입신고가 필요하고 전입신고는 신고 익일 0시부터 효력이 생기므로, 우선변제권은 전입신고 다음날 효력이 발생합니다.
그러므로 상황에 따라 임대인이 계약일로부터 잔금일 다음날까지 소유권을 유지하는 특약을 고려할 수도 있습니다. 

계약금 송금: 안전한 절차 준수

계약금 송금 시에는 반드시 임대인 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다. 이는 추후 문제가 발생할 경우 법적 증빙자료로 활용될 수 있습니다. 계약서상 임대인 명의와 계좌명이 일치하는지 꼼꼼히 확인하세요.

• 안전한 송금 절차: 계약금 송금 시, 반드시 임대인의 명의 계좌로 송금해야 하며, 현금 거래를 지양하고 계좌 이체로 남겨두는 것이 좋습니다. 거래 증빙자료는 계약 이후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다.
• 입금 영수증 보관: 입금 영수증은 계약 기간 동안 보관해두어야 하며, 추후 법적 문제가 발생할 때 중요한 증거로 사용될 수 있습니다.
  
  

월세 계약, 꼼꼼히 확인하고 안전하게 체결!

월세 계약은 신중한 확인이 필요한 절차입니다. 임대인 확인, 계약 조건 명시, 법적 안전성 점검 등을 철저히 확인한 후 계약을 체결하세요. 특히 전입신고와 확정일자는 필수적인 절차이니 잊지 마세요.